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泰国置业全攻略(下)——泰国那个城市置业好
泰国房产性价比和投资回报率在上期已经讲解得非常清楚了,本期主要讲解泰国几大房产城市的经济结构、特点及房产市场。

           泰国房产性价比和投资回报率在上期已经讲解得非常清楚了,本期主要讲解泰国几大房产城市的经济结构、特点及房产市场。(全篇“元单位均以人民币计量)


 



曼谷


曼谷是泰国的首都和经济中心,是国际大都市,也是整个东南亚的第二大中心城市,每年有多达二、三百起的国际会议在此举行,拥有泰国唯一的证券交易所,GDP占泰国总量的44%,拥有几十所泰国最好的大学。曼谷也是全球最受游客欢迎旅游目的地之一,每年接待近1500万的旅客。此外,曼谷机场有直飞国内各大城市的航班,交通极其便利。

 

泰国有536家上市公司,在曼谷的泰国证券交易所上市,总资本约为10兆泰铢,这些公司的高管以及当地的外籍员工就成为曼谷高端房产市场的主要租客来源。再加上曼谷自身人口过千万,同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层,人口密度极高,居住需求量大,所以房产价格较高。



来至Airbnb截图


通过Airbnb租赁平台,常见的一卧室公寓,月租金大约3800元,按曼谷目前的房价2-3/平米计算,租金回报率约在6%左右,当然不同地段的房价相差较大。轻轨及地铁沿线的楼盘最受欢迎,市中心黄金地段的楼盘价格最高,每平方米达6万元。

 

但曼谷的城市规划比较混乱,政府允许私人拥有土地,因此经常会看到繁华的商业街区中会莫名其妙地用铁丝网隔出块荒地来,又或者是高楼大厦与木屋铁皮房彼此紧挨的不和谐街景,而且建筑的样式时间跨度极大。在曼谷,可以在市中心看到最前卫的后现代主义的广场设计,但相隔不远的地方你也可以发现只会在七八十年代的港产片中出现的旧式公寓楼。另外,曼谷由于人口密度高,基建公路等设施较为落后,导致堵车严重。目前泰国政府打算以英国伦敦为参考,进行曼谷的深度规划。


优势:工业发达、经济中心、人口密度高、租客优质、出租率高、房价保值、投资风险低

劣势:置业成本高、不宜居住

 

曼谷置业以投资为主,出租率和租金是衡量楼盘价值的标准。当地一般工作人员薪资并不高,公寓的租金对他们来讲太高,出租人群必然锁定高薪的外籍员工、企业高管及国际游客三大人群上。然而这类人群对交通及公寓配套有一定要求:


交通


外籍员工及公司高管,这些人大多在市区商务写字楼工作,首先保证上下班方便,交通必须要畅通,以公寓到上班地点半个小时为标准,这样同时也就决定了楼盘必须在地铁沿线附近,离地铁站步行时间10分钟内为宜。

 

出境游客,这类人群对公寓交通没有较为严格,离巴士站和景区、特色市场较近为适。

 

配套

这类人群房对产的配套设施也就一定要求,大多外籍人士有健身习惯,楼盘需自配健身房、游泳池,无线网络和停车场自然也是标配,另外楼盘周围的超市、商场、公园等都能给房产带来附加值。

 

曼谷置业参考建议:


1、 最好选在BTS沿线,离地铁站步行不超过10分钟


2、 区域发展较为成熟,基础设施建设完善


3、 同类型楼盘较少,以免投资价值被稀释


4、楼盘装修档次较高,配套齐全


 


普吉

 

普吉岛,是泰南地区的旅游胜地,政府对环境保护极好,个别景点甚至只对外开放半年。因为普吉岛位于印度洋一侧,与泰国其它海岛和海滨城市相比海水更为清澈。普吉岛有泰国第二大国际机场,与国内部分大中城市有直飞航班,交通较便利。但普吉物价较高,生活物价在泰国是最贵的地区。岛上山多平地少,建筑土地稀缺,另政府规定不得建超过7层的建筑,导致房价均在15000/平方米左右。同样精装修带家具家电,租金较曼谷低600块左右,常见的一卧室公寓,月租金大约3200元左右,但是因为普吉岛的雨季降雨概率和降雨量太大,所以旅游淡旺季明显,淡季(5-11月)出租率较低。

 

优势:交通较便利 自然景观好 适合度假自住养老 租客质量较高 投资回报率较好

劣势: 雨季游客少,出租率一般

 

普吉的情况和国内的三亚非常类似,靠旅游业支撑,连房价都几乎等同。岛上的锡矿生产历史悠久,在泰国出口经济中占有一定比重,除此之外几乎没有任何工业,盛产橡胶、海产和各种水果。良好的天气气候、独特的自然风景及完善的城市基础建设,引来大批游客定居于此,导致房价逐年稳步上涨。普吉的房产市场容积非常小且简单透明,除了旅游业没有任何产业支撑,房价就是市场真实体现,并不存在炒房和泡沫问题。普吉的租客结构单一,就是国际旅客,较为频繁的旅游项目便是出海,所以大多数旅客租房的首选便是就近的海边公寓。

 

普吉置业参考建议:


1、土地稀缺加上环境保护,房价稳步上升,闲置资金较多,可以投资


2、度假自住首选,普吉岛面积较小,从南到北也就三个小时的车程,若不是海景房的死忠,可不考虑海边置业,价格相对优惠;


3、对出租率有要求的投资者,建议海边的酒店式公寓。




芭提雅



芭提雅东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地,享有东方夏威夷”之誉,芭提雅已成为海滩度假天堂的代名词。素以阳光沙滩海鲜名扬世界,美丽的海景、新奇的乐园、还有最负盛名的人妖表演,缤纷无休的夜文化,吸引着全世界的游客。该地区面积约200平方公里,其中四分之三是岛屿和海洋,拥有长达10余公里的海滩,地处曼谷湾的西岸,风清沙白,是许多游客热爱的度假胜地,每年接待游客数百万人次。


公寓租客以俄罗斯人长租为主,2002年泰国政府与俄罗斯政府签订互免签证协议促使俄罗斯游客大批涌入泰国。近期大批中国投资者涌入,导致房价大幅上涨,房价在1-2万元/平方米,常见的一卧室公寓,月租金大约3200元元左右,不同的地段租金不同,租金回报率在4%-8%之间。

 

优势: 人口密集 自住出租均可 租客较优质

劣势: 基础建设不完善 楼盘过多

 

芭提雅,本次重点剖析的置业区域。近两年,大批中国投资者追随投资的区域,使芭提雅由一个旅游小镇变成投资圣地。主要逻辑是2018年泰国高铁(曼谷-芭提雅-罗勇)即将开通,将曼谷到芭提雅的时间缩短到20分钟,从而带动曼谷消费人群到芭提雅消费,促进经济发展。下面剖析一下高铁对芭提雅的影响:



一、高铁的互通是通过曼谷人群消费来带动芭提雅服务业(有点类似前些年深圳与东莞的关系)。这类人群在曼谷上班,逗留芭提雅的时间不会太长,最多不超过7天,短时间的居住大多会选择酒店和旅馆,影响的只是酒店式公寓市场。平常投资者购买公寓的出租目标人群是度假旅游者和退休养老的欧美人,高铁的互通对这群人影响并不大,仅仅只是交通更方便了。

 

二、高铁互通会不会让原本在曼谷租房的工作者选择在芭提雅居住呢,必定高铁只要20分钟,从时间上是行得通的,然而答案是否定的,毕竟高铁不比地铁。首先前面阐述过芭提雅每月的月租和曼谷相差仅600元,在中国生活的大家都知道高铁的票价并不低,拿深圳到广州来说,36分钟的票价为75元,泰国运营票价最低估计30元,来回就60元,一个月1800元,远超过差价600元。有的仅仅是高铁站本身人流的影响,附近的商铺、旅馆等,范围极小。


 

另外目前芭提雅由于前期大批的中国投资者过于热情,导致房产开放商预期过高,大量的楼盘层出不穷,房产出现过剩端倪,不过闹市区的高端公寓仍有较高投资价值。


 

芭提雅置业参考建议:


1、 闹市区的高端酒店式公寓楼盘


2、 高铁站附近


3、 尽量选择老品牌、有资历房产开放商


 

华欣清迈只作自住选择,不作投资建议。


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